Auswandern-Uruguay ! Die Alternative zu Europa ?

richardkoch · Vielschreiber Beiträge: 88 Ort: Atlantida

Für kurzem haben wir das Haus gekauft, in dem wir seit einem Jahr zur Miete gewohnt hatten. Die Vermietung hatte uns eine Inmobiliaria vermittelt, den Kauf wickelten wir direkt mit dem Besitzer ab, der angab, diesbezüglich nicht der Inmobiliaria im Wort zu sein. Nun kommt die Inmobiliaria und möchte eine Kommission für den Kauf, das würde einer landesüblichen Gepflogenheit entsprechen. Meine Frage: Gibt es ein entsprechendes Gesetz? Gibt es diese Gepflogenheit und für wen ist sie bindend?

Herzlichen Dank für Auskünfte!
Richard

uruguayonline.de · Administrator Beiträge: 720 Ort: Hannover-Isernhagen

Hallo Richard, die freundliche Anfrage der Inmobliaria ist aus deren Sicht wohl ein hoffnungsfroher Versuch, etwas Geld ohne Leistung verdienen zu können; daher wohl auch der zarte Hinweis auf landesübliche Gepflogenheiten. Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass es eine entsprechende Landessitte gibt, dass Inmobliiarias ohne die Vermittlung eines Kaufobjekts zu entlohnen sind. Ein entsprechendes Gesetz wird es auch nicht geben. Der einzig vorstellbare Anknüpfungspunkt wäre ein von Dir oder vom Vermieter mit der Inmobilairia abgeschlossener Vertrag, wonach bei einem späteren Kauf des Hauses noch eine weitere - über die Vermietungsprovision hinausgehende - Summe zu zahlen ist. Darauf hätten die Dich aber mit Sicherhiet schon hingewiesen und ihr Heil nicht in einem Hinweis auf landesübliche Gepflogenheiten gesucht. Dieses als Vermutung über die auch hier geltenden Grundsätze allgemeinen Vertragsrechts.

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ATA · Experte Beiträge: 1116

Immobilienkauf in Uruguay.

Dies sollte man mindestens einmal gelesen haben:

www.uruguay-magazin.com/Einwanderung-Uruguay/Immobilienpreise-in-Uruguay.html

ATA

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Unmünner · Experte Beiträge: 1676

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Harald · Dauerschreiber Beiträge: 138

Zitat: Unmünner

Allerdings waren ausgerechnet diese Engländer auch ein Beispiel für ein anderes Problem, dass einen schnell ereilen kann, wenn man lange warten will. Ihnen ist in der Zwischenzeit das Pfund abgeschmiert ...

Hallo Unmünner,

grundsätzlich hast Du ja völlig recht.

Das letztere ist aber halt der knackende Punkt, und so sitze ich derzeit etwas nervös auf meinen Euronen (noch hab' ich welche, aber hier in D brechen mir auch die Einkünfte weg) und weiß nicht, was ich in 2-3 Jahren noch dafür krieg

- der Wechselkurs könnte/wird nicht ewig unserer Freund sein; das Beste wäre eine Investition, die im Land (böse

) "Rendite" generiert.

Soweit die Theorie ... wie die Praxis aussieht, weiß ich leider auch nicht, außer nen Acker (bzw. ne Ferienvilla) zu vermieten

Gruß Harald

ATA · Experte Beiträge: 1116

Wer sich mehr oder weniger ernsthaft mit dem Kauf eines Hauses in Uruguay auseinandersetzt und sich die Angebote im Internet anschaut, wird sicherlich oft merken, das es zwar viele Fotos zum Objekt gibt, die aber eigenartigerweise oft nicht das zeigen, was für einen Kauf eigentlich wichtig sein sollte, sondern oberflächlich Unwichtiges. Gibt es da etwas zu verheimlichen? Oft ja!
Was interessiert auf einem Foto das große Bett im Zimmer oder das Haus wird aus 200 Meter Entfernung abgelichtet. Dafür aber mehrere ähnliche Bilder von der weite des Landes. Das hat sicherlich bei Häusern der unteren Preisklasse System. Oft entsprechen diese der Bausubstanz deutscher Schreberhäuser aus den 50er und 60er Jahren. Zwischenzeitlich kaum renoviert und modernisiert.
Wie Unmünner schon schrieb, im Winter zieht überall der Wind durch und es ist feucht und kalt.
Eigentlich sollte besonders das nachbarliche Umfeld, die Lage also, beschrieben und gezeigt werden. Es macht auch wenig Spaß, wenn Nachbars-Kinder die maroden Grundstücksmauern ständig in Besitz nehmen und dabei auch Müll aufs Grundstück regelmäßig kurz mal rüber werfen. Oder ähnliche Handlungen. Die gravierenden Feuchteschäden zwischen Fundament und Außenwand, mit dem abblätternden Putz, wird auch oft vergessen zu zeigen. Ebenso die Dachsubstanz, gerade bei vermoosten Reetdächern. Wer also ein Haus kauft, ohne es selbst in Natura kritisch gesehen zu haben, wird teures Lehrgeld zahlen.
Das alles gilt auch für etwas höhere Preiskategorien und natürlich auch für Hochpreisiges.
Also Augen auf beim Hauskauf!

ATA

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Harald · Dauerschreiber Beiträge: 138

Oh Ata, gut daß Du gewarnt hast!

Stell' Dir vor, ich war grade dabei, ein Haus in den Warenkorb zu legen und das Geld online zu überweisen

Unmünner · Experte Beiträge: 1676

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ATA · Experte Beiträge: 1116

Zitat: Harald

Oh Ata, gut daß Du gewarnt hast!
Stell' Dir vor, ich war grade dabei, ein Haus in den Warenkorb zu legen und das Geld online zu überweisen

ich schrieb: ohne es selbst kritisch in Natura gesehen zu haben...

ATA

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antaresuy · Experte Beiträge: 300 Ort: Montevideo / URUGUAY

Folgendes sind die Aussagen von Ralph und meine Komentare dazu.

Zitat:

Hier zahlt man eher, was man mag, will und vor allem kann.
Schnell erscheinem einem Deutschen die hiesigen Preise "angemessen", um kurz danach von anderen Deutschen erzählt zu bekommen, daß es doch so viel billiger gegangen wäre.

Was andere über den erreichten Preis sagen kann stimmen oder nicht. Viele reden nur ohne richtigen Grund zu haben oder aus Neid. Vergleiche zu ziehen zwischen zwei angeblich ähnlichen Objekten müssen nicht immer stimmen.

Zitat:

Die Mietpreise am Strand von Uruguay sind während der Temporada horrend.
Die Temporada dauert nur 6-8 Wochen, aber in dieser Zeit ist Halligalli.
Urlauber zahlen in diesen 2 Monaten soviel Miete, wie das Mietobjekt im ganzen Jahr kostet.
Immobilienbesitzer machen ihren Umsatz in diesen 2 Monaten.
Den Rest des Jahres steht das Objekt leer.

Die erste Aussage stimmt vollkommen, obwohl in früheren Jahren der Unterschied noch viel krasser war.
Die "Temporada" hat in den letzten Jahren eine nach Nachfrage bestimmte Preisgestaltung bekommen:
Top - vom 24. Dezember bis 10. Januar
Gut - vom 10. Januar bis 31. Januar
Mittel - vom 1. bis 24 Dezember und vom 1. bis 28. Februar
Flach - November und dann vom 1. März bis nach Ostern
Dass die Urlauber in zwei Monaten soviel Miete zahlen wie das Mietobjekt im ganzen Jahr kostet stimmte bis vor ca. 30 Jahren. Heute ist es nicht mehr so, aber trotzdem sehr/zu teuer.

Zitat:

Daraus resultieren zwei wichtige Erkenntnisse:
Komme niemals im Dezember nach Uruguay, um ein Objekt für 3 Monate zu mieten - wenn Du im Oktober kommst, kannst Du es zum selben Endpreis für 6 Monate mieten -
der Besitzer ist froh, daß es bewohnt ist.
Die Wintermonate kosten daher nur einen Spottpreis.

Der erste Teil der Aussage stimmt vollkommen jedoch der zweite nicht. Kein Eigentümer wird im Oktober für 6 Monate mieten, wenn er weiss dass er das selbe Geld für 6 bis 8 Wochen bekommt. Er könnte ja selber ausser Saison das Eigentum benützen oder an andere mieten, die nicht an der Hochsaison interessiert sind.
Die besten Mietsverträge kann man erst ab März erzielen. Ab September wird es schon kritisch, da jeder Eigentümer schon an die Saison denkt.

Zitat:

Es gab in den letzten Jahren Immobilienobjekte zu erwerben, deren Mieteinnahmen dem Käufer in nur 5 Jahren den Investitionswert komplett eingespielt haben - obwohl das Objekt nur 2 Monate/Jahr vermietet/bewohnt war.

Diese Aussage stimmt nur die in der Krise sehr gut gekauft haben, und nach dieser sehr gut vermietet haben.

Zitat:

Ein "normales" Haus in Uruguay hat eine deutlich billigere bauliche Substanz als wie in Deutschland. Das ergibt sich schon allein aus den Durchschnittstemperaturen, aber ebenso aus diversen anderen Rahmenparametern.
Ein verwöhnter Deutscher kauft sich schnell einmal ein windiges, wackeliges, billiges Haus im "sonnenreichen" Paradies, um dann bei 10 Grad Außentemperatur seine gewohnte warme deutsche Zentralheizung zu vermissen. Derartige bauliche Unterschiede schlagen sich schnell mit 100% Preisunterschied nieder.

Die meisten Häuser an der Küste sind als Sommerhäuser gebaut worden und nicht gedacht das ganze Jahr drin zu leben. Also haben fast alle keine Heizung (nur ein oder mehrere offene Kamine). Auch gibt es praktisch keine richtige Isolierung. Dadurch verliert man sehr viel Energie wenn man heizen möchte. Persönlich warne ich immer alle Einwanderer die ausserhalb von Montevideo kaufen da dies für alle ein nicht kleineres Problem ist.

Zitat:

Hier gab es vor wenigen Jahren eine gravierende wirtschaftliche Krise.
Die Immobilien waren sehr billig.
Wer schon zu diesem Zeitpunkt einstieg, der hat sich dumm und dämlich verdient.
Uruguay hat sich von der Krise relativ schnell erholt.
Mit Uruguay haben sich auch die Preise erholt.
Wer danach einstieg, der hat immer noch fett Gewinne eingestrichen.
Das ist ein Prozess, der noch immer anhält.
Durch diesen schnellen Preisanstieg waren Gewinne zu realisieren, die irreal scheinen.
Der Wertzuwachs konnte schon mal bei 20%-30% liegen - pro Jahr - in Folge.
In der Zukunft dürfte es aber m.E. deutlich weniger sein.

Die Krise von 2001/2002 drückte die Inmobilienpreise sehr stark. Wie dann ab 2004 die Er hohlung verspürte stiegen die Preise an, am Anfang stärker dann verlangsamte sich die Steigung der Werte. Die Preise sind möglicherweise heute dort wo sie 2000/2001 waren und werden höchstwahrscheinlich nicht mehr ansteigen. Die grosse Weltkrise wirkt sich auch hier aus.

Zitat:

Die Immobilienanbieter sind es aber immer noch gewohnt,
daß die Preise steigen und verkaufen nach dem Motto: "Friß oder stirb".
Die Kunden machen das mit, weil sie wissen, daß es in der Vergangenheit so war.
Um es aus der Sicht des Anbieters zu formulieren:
"Wenn ich Heute einen Verkaufspreis ansetze, dann eher ein wenig übertrieben, weil:
In einem Jahr hat der Preispegel erreicht, was ich erzielen will, bis dahin wird sich sicher und automatisch ein Käufer gefunden haben".
Der Verkäufer hat damit in der Regel recht.
Er muß den Preis nicht reduzieren, er muß nur ein wenig länger warten.

Wen versteht man als Inmobilienanmbieter? Den eigentlichen Verkäufer? Der möchte immer mehr haben als es wirklich wert ist. Der Makler wird immer versuchen Preise zu erwähnen die angemessen sind. Er möchte verkaufen um was zu verdienen. Ein Objekt mit einem zu hohem Preis ist für ihn uninteressant, weil es fast unmöglich ist einen Käufer zu finden.
Seit ungefähr einem Jahr sagen mir die Makler, dass die Inmobilienpreise sich praktisch nicht ändern und wenn dann eher nach unten. Mieten sind etwas gestiegen, weil die Eigentümer nun 12% davon immer als Einkommensteuer abgeben müssen.

Zitat:

Oft versuchen aber auch Leute, dieses Glück für sich in Anspruch zu nehmen, die es sich eigentlich nicht leisten können, mit dem Verkauf noch länger zu warten.
Im Klartext: "Wenn einer 120.000 verlangt", dann kann es sehr gut sein, daß man das Objekt bekommt, indem man "80.000 Bar auf die Hand" anbietet.
Diese Regel gilt besonders für Punta del Este, aber auch für den Rest von Uruguay.

Dies kann geschehen ist aber selten dem Makler nicht bekannt. Der Makler wird dann schon sagen, dass es möglich ist den Preis zu drücken. Höchstwahrscheinlich wird er nicht den Endpreis nennen.
Das wichtigste von dieser Aussage aber ist, dass es nicht ganz stimmt. Kein Eigentümer verkauft ohne das Geld in der Hand zu haben. Da muss man schon Hypotheken machen (ziemlich kostspielig) um von Banken den Kredit zu bekommen. Für Ausländer ist dies nicht unmöglich, jedoch noch viel kostspieliger, da von der lokalen Bank viele Dokumente, Einkommensnachweise, Bilanzen, Bankreferenzen und Kontenauszüge notwendig sind, welche alle beglaubigt und übersetzt werden müssen. Der verkaufende Eigentümer bekommt sein Geld in die Hand - auf eine oder die andere Weise.

Zitat:

Überlege Dir sehr sehr genau, wen Du zum Einwanderungshelfer wählst. Er könnte genau diese 40.000 einstreichen. Das gilt sowohl für die, die sich selbst Einwanderungshelfer nennen, als auch für kostenlose Hilfe von vermeintlichen Freunden.

Diese Aussage ist ein harter Brocken. Mir ist diese vorgehen bekannt und aus diesem Grund bin ich nicht als Makler tätig. Ich erstelle den Kontakt zu Maklern in der Gegend wo der Einwanderer sich niederlassen möchte, kann deshalb also dieses Vorgehen nicht unterstützen, da kein seriöser Makler mitmachen würde. Sein Ruf steht im Spiel, so wie auch MEINER. Viele meiner Kunden haben länger gebraucht um ein Eigentum zu finden und haben nach der ersten Woche dann allein weitergemacht. Ich war dann nur derjenige der den Notar brachte und für sie alles kontrollierte. In manchen Fällen wurde ich erst gerufen um zu verhandeln.

Zitat:

In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, zu wissen, daß in Uruguay in der Regel vom Käufer und vom Verkäufer 3% Provision an den Makler gezahlt werden. Wer also glaubt, provisionsfrei an ein Objekt zu kommen, der vergisst schnell, daß die Provision des Verkäufers bereits auf den Kaufpreis der Immobilie aufgeschlagen wurde.

Die Provision der Makler ist 3% plus MWSt (22% auf die 3%) für den Verkäufer und für den Käufer. In Mietsangelegenheiten ist die Provision für Jahresmieten gleich einer Monatsmiete plus MWSt für jede der Seiten (Vermieter und Mieter). Bei Kurzmieten werden % verlangt je nachdem wie lang der Vertrag sein soll.

Zitat:

Exklusive Maklerverträge sind meines Wissens in Uruguay verboten. Auf jeden Fall sind sie absolut unüblich. Kein Makler würde so etwas verlangen. Immobilienhändler teilen sich schon einmal die Provision.

Die exklusiven Maklerverträge sind nicht verboten, aber vollkommen unüblich. Es ist normal, dass ein Eigentümer seine Inmobilie gleich 3 oder 4 Maklern anbietet.

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Peter Stross
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